Méthodes d’évaluation
Pour mener à bien sa mission, l’Expert utilise la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière (5ème édition de 2017) qui contient diverses méthodes d’évaluation ainsi que les normes d’expertise immobilière en Europe REV-TEGOVA.
Il revient à l’Expert de sélectionner celle qui convient le mieux à chaque dossier et ce dans l’intérêt du donneur d’ordre.
La méthode par comparaison
La méthode d’estimation par comparaison consiste à déduire la valeur d’un bien de l’analyse du prix obtenue lors de la vente, récente, d’autres biens aussi semblables que possible en termes de consistance, d’état, de situation, dits « références » ou « points de comparaison ». Elle est une méthode couramment utilisée aussi bien par les services fiscaux que retenue par les différentes juridictions
La méthode par sol et construction
Cette méthode consiste à apprécier séparément les deux composantes de l’immeuble : le terrain d’une part, les bâtiments d’autre part. La valeur est appréciée en prenant en compte une possible vétusté venant en déduction de la valeur à neuf.
La méthode par capitalisation du revenu
Un bien immobilier peut faire l’objet d’une acquisition dans le but d’y vivre mais aussi d’en tirer un revenu ou une rentabilité. La méthode se base sur un loyer hors taxes, hors charges annuel et un taux de capitalisation qui va être déterminé en fonction de critères de risque. Ce taux peut être déduit à l’aide des transactions opérées sur le marché. Elle est une méthode basée sur le rendement futur d’un actif immobilier. Elle est la version extrêmement simplifiée de l’approche dénommée cash-flow (DCF).
La méthode par actualisation des cashflows
La méthode repose sur le principe que, pour un investisseur, le coût d’un investissement doit correspondre à la somme actualisée des revenus qu’il peut en espérer. Elle s’applique donc à l’estimation d’immeubles de rapport ou susceptibles d’être loués. La valeur du bien est supposée égale à la somme actualisée des revenus nets attendus par l’investisseur ou plutôt des flux financiers attendus, parmi lesquels figure la revente au terme de la durée de détention.
La méthode du bilan promoteur ou lotisseur (ou compte à rebours)
À partir du prix de vente d’une opération projetée sur le terrain, elle reconstitue les différents coûts grevant l’opération pour parvenir par déduction à la valeur du terrain ou de l’immeuble. C’est une méthode employée par les acteurs professionnels tels que les promoteurs et les lotisseurs – aménageurs.
Cabinet DE BENEDITTIS 